Como se realiza y cuanto tiempo lleva la compra-venta de una propiedad?

En la compra-venta de una propiedad es muy importante conocer los tiempos y procesos notariales, que harán una operación confiable y segura.

Algo que debe darnos tranquilidad es, que al realizar la operación a través de un Notario, tendremos la certeza de que esta es clara y segura, y, que si alguna parte del proceso tuviera una situación que complicara para cualquiera de las partes la operación esta no podrá continuar y se harían los comentarios y adecuaciones correspondientes. Además de que esta es la única manera de hacer una operación inmobiliaria.

Bien, supongamos una operación tradicional de compra-venta de un inmueble. La propiedad ya fue visitada por el potencial comprador y discutidos todos los puntos necesarios y llegado a los acuerdos correspondientes en cuanto a situación actual, materiales, reparaciones, precio, etc., se anuncia y confirmar la compra de la propiedad.

En este primer paso es común que el vendedor solicite un porcentaje del valor de la propiedad a manera de enganche. Nosotros explicamos al vendedor que, en estos casos, el monto que se establece para el COMPROMISO DE COMPRA-VENTA, debe estar en función de los gastos administrativos, tiempo en el cual se suspende la promoción de la propiedad y los posibles gastos que este tiempo pudieron generarse. Lo cual, en la mayoría de los casos es un monto que no rebasa los $20,000.00, salvo situaciones extraordinarias en la que los montos negociados entre comprador y vendedor son mayores. En ambas situaciones la operación se blinda en el paso siguiente.

Con el notario publico en el momento en el que se llego a un acuerdo de la cantidad a entregar por concepto de PROMESA DE COMPRA-VENTA, en la firma de este compromiso, se incluye una clausula en la que, de mutuo acuerdo se estableció un monto de penalización si el comprador desistiera por cualquier situación a continuar con la operación.

En este momento, específicamente, es donde oficialmente inicia todo el proceso de compra-venta. Por un lado, el notario solicitara al vendedor, la documentacion original de la propiedad (escrituras, identificación oficial, últimos recibos de pagos de servicios, recibos de pago y actualización de catastro), y al comprador un anticipo para iniciar los tramites correspondientes para la escrituración y registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario.

Establecido lo anterior como el día cero del tramite oficial de compra-venta de un inmueble y cumplidos los requisitos mencionados anteriormente, el notario procederá a solicitar en el registro publico de la propiedad, la liberación de gravamen y el certificado pre-preventivo.

El certificado pre-preventivo es un documento que permite que el acto jurídico se tenga como registrado por 45 días naturales, mientras el notario presenta la escritura publica definitiva protegiendo a la vez de esa manera, los derechos adquiridos por el o los otorgantes de la escritura, frente a terceros. Este certificado, en Nuevo León, solo puede ser tramitado por el Notario Publico. Sabemos que en la mayoría de las operaciones los vendedores actúan de buena fe y conciencia de que su propiedad esta libre de gravamen, sin embargo, podría presentarse la situación en la cual, por alguna deuda bancaria o situación legal las escrituras no están libres de gravamen, y el propietario puede desconocer esta situación. y la solicitud de este certificado, protege a ambas partes durante el periodo establecido de cualquier acción que se pudiera presentar.

Pues bien, el tramite del certificado pre-preventivo lleva aproximadamente 15 días, periodo en el cual el Notario volverá a citar a ambas partes para proceder con la operación. En esta ocasión el Notario debe atestiguar y hacer constatar en el acta y escrituras el finiquito de la transacción, la cual podría ser en una parte que esta topada en efectivo y el resto con cheque o transferencia electrónica o todo en transferencia electrónica, de donde se restara la cantidad que se haya depositado el vendedor como promesa de compra-venta.

También debe certificar el pago de los impuestos correspondientes por parte del vendedor (ISR, en otro blog hablaremos a detalle de como puede evitarse este pago) por la venta de la propiedad. Y procederá con el comprador al proceso de cambio de propietario e impuestos correspondientes, regularmente el pago de ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) otros pagos, servicios y honorarios de la notaria, se incluyen en el pago que se hace por escrituración por parte del comprador, el cual, en el caso de Nuevo León, puede ser aproximadamente el 5% del valor de la propiedad.

En este momento podemos decir que la operación de compra-venta para ambas partes quedo finalizada: El vendedor ya no tiene ninguna responsabilidad ni derecho por sobre la propiedad negociada y, el comprador, ya tiene las llaves de su nueva propiedad, listo para proceder a gusto con ella.

Sin embargo el detalle administrativo para el comprador no ha concluido, es decir, para contar con las escrituras de su propiedad, deberá esperar un periodo aproximado de 20 a 30 días, para tener sus escrituras registradas oficialmente a sus nombre. En este periodo en Notario se encargará de hacer la documentacion correspondiente y reportar a cada una de las áreas correspondientes (Registro Publico de la Propiedad, SAT, etc.) el cambio de propietario y el descargo de la responsabilidad de la propiedad del anterior dueño.

Y es entonces que, después del periodo de gestión por parte del notario el comprador podrá contar con todo la documentacion que lo avala como legitimo propietario de la propiedad. Lo cual no quiere decir que desde la primera firma ya estaba reconocido y protegido como tal al haber realizado el tramite de manera correcta y apropiada con un Notario.

Nuestros Agentes Inmobiliarios, están completamente capacitados en el manejo de todas las situación que implica el proceso de compra-venta, y acompañaran a ambas partes hasta la finalización total del proceso.