Cuales son las consideraciones en la valuación de una propiedad?

Regularmente cuando alguno de nuestros clientes vende su propiedad, y, al entrevistarle, para saber cual es el precio en el que pretende vender su propiedad, nos encontramos con cantidades que, en la mayoría de los casos están fuera de la realidad, y fueron establecidas y calculadas por distintos factores, que no tienen nada que ver con los criterios definitivos para calcular el monto de una propiedad.

Cuales son los criterios que toma el propietario para definir el valor de su propiedad?, citemos algunos:

• Mi vecino vendió su propiedad en $5 MDP y está mas pequeña y descuidada que mis casa!!!. La pregunta obligada en este caso para nuestros clientes es, vio usted el intercambio de la operación, es decir, vio que recibiera esa cantidad de dinero, el recibo, las escrituras o la cuenta de banco?. Es muy común que seamos dados a exagerar "un poco" con la información que proporcionamos, sobre todo si el manipular esta, nos da una ventaja significativa con respecto a los demás o nos hace ver mas listos e inteligentes o como salimos victoriosos de una situación o negociación complicada. Por lo cual, no tome la información pasada por oídos o sin pruebas como determinante hasta no haber consultado con un especialista calificado.

• Yo crecí en esta propiedad, perteneció al papá del papá de mi papá, ha aguantado temblores, inundaciones, es de aquellas casas hechas bien y resistentes!!!. Sabemos que el valor emocional que tenemos por cualquier posesión nuestra siempre va a superar por mucho la expectativa o la realidad económica, sin embargo no siempre suele ser un parámetro apropiado para determinar el valor de una propiedad. Hagamos a un lado nuestro corazón y emociones en la venta de una propiedad. En muchas ocasiones las propiedades del tipo mencionado en este ejemplo, acaban siendo para remodelación o derrumbar y construir, por lo cual la propiedad pierde valor como estructura y lo que vale es solo el terreno.

• Esas cuarteaduras, manchas de humedad, desperfectos eléctricos, puertas colgadas, se puede arreglar con un bote de pintura y $100.00. Cuando no se da un mantenimiento y remozado regular y periódico a nuestra propiedad es imposible

corregirlo con un bote de pintura y $100.00, e imposible pensar que este deterioro no tenga un impacto sobre el avalúo final de la misma, y mas imposible aun pensar que el minimizarlo o hacer un compromiso de reparación cuando la propiedad sea vendida respalda el precio en el que queremos vender la propiedad. Lo ideal es que cualquier reparación o detalle que tenga la propiedad sea reparado antes de ponerla en venta, se haga el avalúo, y se inicie la visita de los potenciales compradores.

• Las modificaciones hechas y los materiales utilizados en esta propiedad fueron el estilo de moda y con los materiales mas caros y modernos. No necesariamente los materiales y diseños usados en la modificación de una propiedad ganan plusvalía al paso del tiempo, y estos tampoco marcan la pauta o son determinantes para establecer el precio de la propiedad.

• Y finalmente, sé, de muy buena fuente, que el gobierno urbano tiene planeado en 10 o 15 años, colocar o hacer mejoras en la colonia y sus alrededores que incrementaran la plusvalía de los terrenos y propiedades. Desafortunadamente no puede vender a futuro o con esa expectativa de tiempo, si esa es la razón que le mueve a vender su propiedad, tendrá que esperar un tiempo razonable, donde los planes de desarrollo urbano no sean un rumor, si no, un programa establecido y entones aprovechas la situación de oferta o demanda. De otra manera, no puede ser un factor para determinar el precio de la propiedad.

Los puntos anteriores parecieran divertidos y chuscos, pero son situaciones cotidianas que se presentan cuando alguien quiere vender su propiedad y son los criterios que consideran de peso para justificar el precio de salida a mercado.

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Pero, ¿Cómo se determina el valor de una vivienda?

Cada vivienda tiene cierto valor, por lo que no es recomendable asignarle un precio por solo suposiciones. Son distintos factores los que definen el precio y van desde las características y condiciones de la propiedad, su ubicación, las características de la zona y el mercado.

La mejor forma de calcular el precio de una propiedad es a través de un avalúo, este debe ser realizado por un perito autorizado por las diversas tesorerías estatales o catastros municipales donde se localiza el inmueble.

Existen dos tipos de avalúo, ambos tienen como función saber cuanto vale una casa, pero con distintos usos, el comercial y el catastral. El primero, estima el valor del inmueble para establecer un precio de venta o renta en el mercado.

Por otro lado, el catastral, ayuda a determinar el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación y los metros cuadrados de construcción y terreno.

A través del avalúo se obtienen tres tipos de valores de cotización de una vivienda:

1. Valor físico, Calculo de los materiales de construcción e instalaciones. Evaluando elementos como : terreno, construcción, tipo de construcción y calidad, elementos que forman parte de la construcción, estado de conservación de la construcción, vida útil, edad y costos unitarios.

2. Valor comercial, que toma en cuanta la zona y las propiedades aledañas al inmueble. Se considera de acuerdo con la oferta de mercado mediante los siguientes criterios: comparables en venta en la misma zona o zonas similares, tipo de zona (turística, residencial, industrial, interés social, popular, etc.), vialidades, , calidad de los servicios públicos, topografía, superficie, tipo de construcción y ubicación dentro de la colonia.

3. Valor de ingresos, que establece el monto estimado a pagar por renta o venta del inmueble, mediante una comparación del costo por metros cuadrado en inmuebles similares para determinar la renta, calculando los beneficios futuros de la inversión, a través de los índices de precios al consumidor determinar la inflación del país, para con esto obtener la tasa real, la tasa de liquidez que es el porcentaje de dinero que se deja de obtener durante la venta o renta, y la tasa de recuperación, que es el porcentaje de la inversión que se recupera con la vida útil del inmueble.

Por todo lo anterior, y en la intención que sea una operación ganara-ganar para ambas partes vendedor y comprador, es importante y prioritario que si vendes o compras un inmueble tengas una valuación certificada.

En Jesús Ortega Inmuebles, damos un seguimiento a todas las propiedades que nos confían nuestros clientes garantizando el mejor valor de mercado respaldado por análisis profesionales y certificados que generen verdaderas oportunidades de venta en el menor tiempo. y para los compradores la certeza de que esta comprando el inmueble que necesitan, ya sea habitable o para remodelar con la mejor oportunidad del mercado.